עירוב שימושים בתחום הנדל"ן – היחס בעבר וכיום

storefront-215287_640

כולנו מכירים את התמונה הזו מהשכונות הישנות יותר בערים מרכזיות בישראל – בתי מגורים שקומת הקרקע שלהם משמשת בתור משרד או חנות. כלומר, אותו בניין משמש גם למגורים וגם כשטח נדל"ן מסחרי. לוקי בנייה מסבירים כי מכאן נובע המושג "עירוב שימושים".

בעבר, השיקול המרכזי לנקוט בעירוב שימושים היה הצורך ליצור קרבה גיאוגרפית בין הדיירים לבין נותני השירות לאור התחבורה הבלתי מפותחת. כמובן שפתרון זה לא היה מושלם ולפעמים הוביל לחיכוכים בין בעלי הנדל"ן המסחרי לבין הדיירים בבניינים המדוברים בשל תלונות על רעש, לכלוך וכ'ו. כיום, על פי לוקי בנייה, שיקול זה כבר איננו רלוונטי בעקבות התפתחות התחבורה והעברת חלק גדול מאוד מהמסחר לקניונים ולמרכזי קניות. בנוסף לכך, הדיירים פיתחו העדפה לגור במבנים שמשמשים למגורים בלבד. לכן, עם הזמן חלה ירידה באחוז עירוב השימושים בהתאם.

הקאמבק של עירוב שימושים

על אף זאת, בשנים האחרונות מסתמנת מגמת עלייה ותכנון בסגנון של עירוב שימושים חוזר להיות אופציה אטרקטיבית. מדוע זה קורה? לדברי חברת הנדל"ן לוקי בנייה, הסיבה לכך היא פשוטה מאוד – אוכלוסיית המדינה ממשיכה לגדול אך מלאי הקרקעות המיועדות לבנייה רק הולך ומתכווץ, לכן ניצול מיטבי של הקרקעות הזמינות המועטות שנותרו מקבל עדיפות.

למרבה הפלא, הביקוש לעירוב שימושים נובע לא רק מרצון של ועדות התכנון למצות את הקרקעות לבנייה באופן האופטימלי והמגוון ביותר, אלא גם מהרוכשים עצמם – הם מעדיפים לגור במרחק הליכה קצר מנותני שירותים כמו בתי מרקחת, מכולת ומקומות בילוי קטנים כמו בתי קפה על פני להיתקע בפקק על הכביש בדרך אל הקניון הקרוב.

לאור ההתפתחויות האחרונות בנושא, הערכה של לוקי בנייה היא שבעתיד נמשיך לראות מבנים שמערבים בין מגורים לבין נדל"ן לעסקים.

 

משפרי דיור? כך תקחו משכנתה מהבנק בקלות

happy-man-with-the-miniature-of-his-future-home_1149-759

לא רק זוגות צעירים מחפשים דירה שתהיה רשומה על שמם בטאבו, אלא גם משפרי דיור שמחפשים את מקום משכנם החדש. יכולות להיות לכך סיבות רבות, החל מהרצון להרחיב את המשפחה ועד לשאיפה לחיות באזור טוב יותר. המומחים של קבוצת הנדל"ן לוקי בנייה מסבירים כיצד אותם משפרי דיור יכולים לקחת משכנתה בקלות מהבנק כדי לרכוש את הדירה בה הם מעוניינים.

יתרונות וחסרונות למכירת דירתכם

לפני שאתם רצים לחתום על משכנתה אצל הבנק, צריך קודם כל להגיע להחלטה חשובה – האם אתם מתכוונים למכור את הדירה הנוכחית שברשותכם או לא? יש לך יתרונות וחסרונות.

היתרון הגדול של מכירת הדירה הוא שתצטרכו לקחת משכנתה הרבה יותר קטנה כדי לכסות את ההפרש בין מחירי הדירות. לדוגמה, אם הדירה שלכם נמכרת ב-1.5 מיליון שקל והדירה החדשה עולה שני מיליון, חישוב פשוט אומר שתיאלצו לקחת משכנתה של 500 אלף שקל בלבד.

החיסרון המרכזי בלא למכור את הדירה הוא שבטווח המיידי תצטרכו לקחת משכנתה הרבה יותר גדולה. אבל בטווח הרחוק אולי החזקת הדירה יכולה להועיל לכם, אם נגיד תשכירו אותה או תעבירו לאחד הצאצאים כאשר יגיע הזמן לשלוח אותו מהקן אל דרך עצמאית.

מה עושים עם המשכנתה

מנקודת הנחה שהחלטתם שלא למכור את הנכס, מומחי לוקי בנייה אומרים כי ישנה אופציה שנקראת "גרירת משכנתה". משמעות המהלך הזה היא העברת משכנתה קיימת אל הנכס החדש, כלל כל התנאים, הריביות והמסלולים שנבחרו במסגרתה. ביצוע תהליך גרירת משכנתה דומה מאוד לזה של לקיחת משכנתה רגילה, כולל הגשת בקשה ראשונית להלוואה, צירוף המסמכים הנלווים אשר דרושים לה וחתימה על הסכם מול הבנק.

אופציה נוספת היא לבדוק אפשרות למחזור משכנתה, מהלך שיכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף. מומלץ לבדוק את אופציה זו בתדירות של כל שנה-שנתיים גם אם אינכם מתכוונים לעבור דירה בזמן הקרוב.

3 דרכים לתמחור נכס למגורים

נגיד ואנו רוצים לתמחר דירה למכירה או לבדוק האם רכישת נכס מסוים תהיה משתלמת מבחינת המחיר, איך נדע לעשות זאת? קבוצת הנדל"ן לוקי בנייה מפרטת על 3 דרכים אפשריות לפתור את הבעיה.

אתר מס שבח

במדינת ישראל, כל עסקת נדל"ן שמתבצעת מדווחת לרשויות המס ומתועדת. אפשר לגשת לנתונים הללו באופן חופשי. אתרים רבים שמציגים מחירון דירות בעצם משקפים את הנתונים שמופיעים באתר מס שבח.

תמחור ע"י מתווך

למתווכים מקצועיים יש הבנה של השוק בו הם עוסקים, ולכן מתווך טוב יודע לתמחר באופן מדויק את הנכסים שנמכרים באותה סביבה. על אף זאת, לוקי בנייה מציינים כי יש לשים לב האם המתווך אמין או שהוא פועל מתוך אינטרסים.

קביעת המחיר ע"י שמאי מקרקעין

בעל המקצוע היחיד שמוסמך באופן רשמי לעסוק בתמחור נדל"ן הוא שמאי מקרקעין. השמאי יוכל לתת הערכה מדויקת של הנכס תוך כדי הסתמכות על מספר רב של מקורות, כמו כן הבנה עמוקה בתחום הנדל"ן. זו הדרך המדויקת ביותר לתמחור.

כיצד מגדירים נכון את הדירה שברצונכם לרכוש?

רוצים לצאת אל המסע של רכישת דירה חדשה, אך לא בטוחים כיצד לעשות את הצעד הראשון בדרך הארוכה שעומדת בפניכם? המומחים של לוקי בנייה ממליצים לכם קודם כל להתחיל בהגדרת הדירה שאתם מחפשים. הנה שלושה פרמטרים חשובים שכדאי להיעזר בהם כדי להגדיר נכון את הדירה המבוקשת:

מסגרת תקציב

כמה תקציב יש לכם לרכישת הדירה? מסגרת התקציב יכולה להשפיע על מאפיינים רבים של הדירה שתרכשו, לדוגמה האם היא תהיה דירה יד שנייה או חדשה מהניילונים. בנוסף, קחו בחשבון שאם תרכשו דירה יד שנייה אולי תיאלצו לערוך בה איזשהו שיפוץ, מה שכמובן מצריך כמות בלתי מבוטלת של כסף בפני עצמו.

מילת המפתח – מיקום

פתחו מפה של האזור בו אתם מחפשים דירה, נגיד עיר ספציפית שמעניינת אתכם, וסמנו עליה את השכונות שנראות לכם המתאימות ביותר. המומחים של לוקי בנייה מבהירים כי חשוב לעשות את צעד זה רק אחרי שקבעתם מסגרת תקציב, שכן מחירי הדירות משתנים ממקום למקום.

גודל הדירה

בישראל זו בעיקר פונקציה של תכנון המשפחה – האם אתם מתכננים להביא ילדים נוספים? האם חלקם בוגרים מספיק כדי לעזוב לדרך עצמאית? וכדומה. שימו לב כי גודל הדירה ישפיע על גובה הארנונה שתשלמו.

אילו בדיקות משפטיות יש לעשות לפני קניית דירה?

רכישה של דירה או כל נכס נדל"ן למגורים היא תהליך סבוך, שיש לו גם פן משפטי שרצוי להתחשב בו. קבוצת לוקי בנייה מציינת 3 בדיקות משפטיות שמומלץ לכם לבצע מבעוד מועד.

רישום הזכויות

כאשר אתם ניגשים אל עורך דין שמומחה לנדל"ן, הדבר הראשון שמומלץ לכם לעשות היא להיעזר בו כדי לברר מי בעל הזכויות הרשום בנכס. לא תמיד האדם שניהלתם מולו מו"מ על הדירה הוא בהכרח הבעלים שלה. לפעמים מדובר בבן משפחה שמסייע, אך יש מקרים בהם בדיקה כזו יכולה לחשוף ניסיון למעשה נוכלות.

על עורך הדין לבצע בדיקות נוספות, כגון: לבדוק מה הן הזכויות שיש למוכר על הנכס, לדוגמה בעלות או חכירה; האם ישנן הערות חריגות על הכנס; או שמא יש עליו צו כלשהו כמו הריסה, עיקול, הפקעה, משכנתה וכדומה.

מסים

בשעת רכישה של דירה למגורים, הרוכש חייב לשלם מס על הרכישה. מדובר במס מדורג בהתאם למחיר הדירה. אם זו דירה יחידה על שמכם תקבלו פטור ממס רכישה עד לסכום של בערך מיליון וחצי ש"ח. תכנון מס נכון באמצעות עורך דין עשוי במקרים מסוימים לצמצם בצורה משמעותית את תשלום מס הרכישה ולחסוך לכם כסף רב.

כדי לקבל אומדן של מס הרכישה, לוקי בנייה ממליצים להיעזר במחשבון הוירטואלי של רשות המסים.

היטל השבחה

על פי החוק הישראלי, היטל השבחה הוא מס חובה מבעל נכס נדל"ן על ידי הוועדה המקומית. גובה התשלום הוא מחצית משווי עליית ערך הדירה. בחוזה המכירה ניתן לקבוע מי מהצדדים ישלם את ההיטל בתור הסדר פנימי. בכל מקרה, מומלץ לבצע בדיקה מול העירייה כדי לוודא האם בעת מכירת או רכישת הדירה יהיה צורך לשלם היטל השבחה. ניתן להיעזר גם בשירות של שמאי מקרקעין.

אילו בדיקות כלכליות צריך לעשות בקניית דירה?

כל אחד יודע שקניית דירה בישראל היא עסק יקר, אבל לפעמים הוא עלול להתייקר אף יותר ולתפוס אתכם לא מוכנים. המומחים של לוקי בנייה ממליצים אילו בדיקות כלכליות צריך לעשות בקניית דירה.

מחיר סופי

אמנם מחיר העסקה מסוכם מראש בתחילת התהליך, אבל לפעמים הוא עלול להאמיר בעקבות תקלות שמתגלות במהלך בדיקות שנערכות בנכס החדש. לדוגמה, אם יתגלו בבדיקה חריגות בנייה תיאלצו להרוס ולבנות מחדש את מה שצריך, מה שכמובן עולה לא מעט כסף. לכן, חשוב לבדוק שיש לכם רזרבות כלכליות כדי להיות מוכנים לעלייה אפשרית במחיר הסופי של הפרויקט.

תנאי לקיחת משכנתה

רבים בארץ מממנים את רכישת הדירה באמצעות לקיחת משכנתה מהבנק. לפני שאתם רצים לחתום, ההמלצה של לוקי בניה היא לבדוק מול הבנק את התנאים להם תהיו זכאים בטרם רכישת הדירה. במלים אחרות – עשו סקר שוק בין הבנקים ונסו להתמקח עמם על התנאים שהם מציעים לכם.

מדוע ליווי משפטי חיוני בתהליך קניית דירה?

הנכס היקר ביותר בבעלותו של אדם הוא הדירה שלו. לכן, כאשר רוכשים דירה חדשה מומלץ לעשות את כל מה שחייבים כדי שתהליך יעבור בצורה החלקה ביותר. לדברי המומחים של לוקי בניה, אחד מאותם דברים שצריך לעשות הוא לדאוג לליווי משפטי צמוד לאורך כל הדרך.

להימנע מטעויות ביוקר

מאחר וכל עסקת נדל"ן כרוכה בהעברה של סכומי כסף גבוהים מאוד, לפעמים אפילו בגובה של מיליון שקל ומעלה, כל טעות בניסוח של סעיפי החוזה עלולה לעלות לכם ביוקר מאוחר יותר כמו סוגיות של מס וכדומה. עורך דין שמומחה למקרקעין יכול לעזור לכם להימנע מאותן טעויות מצערות.

שכרו עורך דין מטעמכם

בנוסף, מומלץ שלא להיעזר בשירותיו של עורך דין שהגיע מן הצד השני. במקום זאת, שכרו עורך דין מטעמכם כדי שלא יהיה לכם ספק שהוא מייצג את האינטרסים שלכם בלבד.

מדוע מודיעין מהווה האיזון הטוב ביותר בארץ בין אורבניות לטבע?

מדוע מודיעין מהווה האיזון הטוב ביותר בארץ בין אורבניות לטבע?

כולנו רוצים מצד אחד ליהנות מכל היתרונות שיש לעיר להציע, אך מצד לא ממהרים לוותר על גישה נוחה אל הנופים הנפלאים של חיק הטבע. בלוקי בניה טוענים כיצד בישראל מקום אחד הצליח לפתור את הבעיה הזו – מודיעין.

"זוגות צעירים רוצים לבנות את המשפחות שלהם במקום בו יוכלו ליהנות מצד אחד מעיר מפותחת ומצד שני לא לוותר על גישה לטבע", מסבירים בחברת לוקי בניה, אשר עומדת מאחורי פרויקט הנדל"ן "לוקי גייטס" במודיעין. "לכן העיר אטרקטיבית גם עבור משפחות אך גם בעיני משקיעי נדל"ן".

הריאות הירוקות של מודיעין

על פי לוקי בניה, כבר מהרגע הראשון שאבן הפינה של מודיעין הונחה בשנת 1993 העיר תוכננה בקפידה – חצי משטחה מיועד לבניה וחצי שמור עבור שטחים ירוקים. כתוצאה מכך, כיום מודיעין מכילה כ-30 פארקים ירוקים שמיועדים לבילוי עם המשפחה, כולל אטרקציות במיוחד לילדים.

אבל גם אם המשפחות רוצות ליהנות מהטבע במלוא הדרו ולא מכזה שנוצר ידי אדם, עדיין יש להם מה לחפש במודיעין: העיר ממוקמת קרוב ליער בן שמן, שיכול בקלות להוות מקום בילוי נהדר למשפחות מכל הארץ אשר מעוניינות לבלות בחיק הטבע או לצעירים שמחפשים אתגרים.

קניון התעשייה – מטמון לפעילות מסחרית ולגיוס כוח אדם

מיקומו הגיאוגרפי של קניון התעשייה שנבנה ע"י לוקי בניה, הוא יתרון חשוב הן לגיוס עובדים מהסביבה או להגעתם בנוחות ומהירות למקום העבודה והן לעסקים – שירותים, מסחר, שיווק ואחסנה או לקידום המכירות גם באמצעות חנות מפעל.

להמשך קריאהקניון התעשייה – מטמון לפעילות מסחרית ולגיוס כוח אדם

מה הופך את כפר סבא לעדיפה למגורים על פני שכנותיה?

למרות שלרבים יש תחושה לעתים שפיתוח מגורים באזור המרכז נעשה בעיקר בתל אביב, כל מי שנוסע במרחק נסיעה של 20  דקות בלבד ממנה, יודע שישנה תנופת בנייה מרשימה שמושכת אליה אנשים מכל קצוות הארץ. כפר סבא בהחלט בולטת בראש התנופה הזו הודות לכמה דברים שהופכים אותה לסחורה חמה על פני ערים אחרות בסביבה מבחינת מגורים, ומושכים אליה אנשים רבים שבוחרים לבנות בה את חייהם.

להמשך קריאהמה הופך את כפר סבא לעדיפה למגורים על פני שכנותיה?